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“闪亮”90平米小户型
北京城建投资发展股份有限公司 规划设计室
近两年，政府对于住宅商品房开发的调控力度不断深化，继通过金融杠杆和土地调控等间接手段调节市场供需之后，前不久国六条的出台和九部委联合发文对住宅产品的开发提出了直接的行政指导，从供应结构和单位产品面积两个层面对住宅产品加以限制，成为规划设计时必须考虑的第一要件。新政为户型方案的设计乃至建筑选型、规划布局都提出了新的课题。
每套户型建筑面积控制在90平米以内的设计条件挑战了长久以来的居住观念，政策引导消费群体开始重视住宅的居住品质而不是单纯追求面积。从设计层面看，设计与此政策导向完全吻合的户型，也就是在紧凑和舒适、设计和需求的矛盾中不断寻求平衡点。
小户型的罪与罚
在新政明确限定户型面积指标之前的四五年，北京的小户型住宅已经成为热点受到各界关注。当时市场上涌现出一批以绿景苑二期、非常宿舍和荣丰2008之“非常男女”为代表的超小户型楼盘。由于面积的局限，这类产品仅能提供基本的起居生活空间，带有明显的过渡型居住的特征。超小户型大多没有封闭的独立厨房，没有燃气入户，出于压缩空间的考虑，厨房往往和入口过道叠合布置，不能直接采光通风，也不设置烟道，基本不具备热炒条件。而且没有日常起居、学习、会客的专用空间，因而大大降低了其作为生活居所的使用价值。标准层户数多人口密度大，每户的通风、采光、日照、视线干扰等在大面积户型产品中比较好解决的基本设计问题变得异常突出，高峰时间的垂直交通也成为令住户头疼的问题。
小户型的南派特色
南派小户型首推以深圳为代表。深圳主流户型以经济、紧凑实用的设计传统来自香港经验的师承。地缘上与香港毗邻的先天条件，使得深圳商品房的兴起是由香港买家在罗湖、皇岗等通关口岸购买口岸型物业始，港人的购买偏好主导了当时外销楼盘户型设计方向走高层经济型小户型的路线。当时的钻石厅、精装修等带有鲜明港盘标签的小户型产品一度也影响到了商品住宅刚刚起步的北京、上海等内地城市。
深圳户型的设计在发展成熟的城市中心地带如罗湖、皇岗口岸以及保税区内都以高密度高层点式集合住宅为主，而二线关外则大量发展多层住宅。
深圳靠海的地理环境和低纬度的气候条件，气候潮热，四季如春，对于保温要求远远低于黄河以北地区，建筑形体系数小，窗墙比以及窗地比系数亦未受到大的限制，户型内部各个功能空间的凹凸关系灵活，实墙面较少，平面形式反映到单体外观上为开朗、外向的建筑性格，更多的体现出海洋建筑的个性，迥异于北方大体量、严谨方正而厚重的单体形象。抗震要求低，剪力墙-异型柱以及框剪结构在高层住宅中大量使用，使得建筑室内空间的划分更为自由灵活。
户型面积在50-60平米的二居以及80多平米的三居是深圳常见的面积区间，在平面设计处理上有其鲜明的特色。如较少受到建筑形体系数的限制，在考虑平面设计时通常拉出一个主要朝向的房间以给其余空间留出展面，同时运用大面积的侧窗、转角飘窗、凸窗等延伸室内的空间，这种方式能较好的解决室内空间偏小以及采光问题，不足的是门窗洞口大多位置偏在房间一侧，造成室内通风不畅。
异型平面带来的另一个弊端是局部需由开槽解决，土地使用不完整而产生无效空间，所以点式高层中运用较多，开槽也使得在不同防火分区的房间使用防火窗，仅有透光作用而不能开启。
换个思路思考小户型
从建筑形式和空间组合上突破现有的模式，尝试不同的设计思路：
大师作品的启发——马赛公寓式
户型全部为复式，分上复和下复两种，可采用通高的落地窗，两种对称排列（南北向）小户型单位互为上下，即一个单位是卧房在上，厨房在下，而对面一套单位则是厨房在上，卧室在下。设计师将这种开放式厨房理解为改变厨房在整个家庭功能布局中一直处于后台的传统定位，实现对家务劳动价值的重新确认，由此创造一种新的价值理念。当然，新的设计思想某些方面与传统的生活方式必然发生着一些冲突，如进门就是像鞋柜一样排列在一侧的厨房，开放式厨房的适用性等等，这种家居生活方式只适用于某些特定人群。
增加单位套型的功能弹性
家庭结构的变化对住宅产品的空间功能的数量及形式形成直接指引。90平米以下住宅产品所对应的细分人群，更多的是针对总价承受能力较低的二、三十岁的青年白领，老年夫妇以及少量投资买家。这三类人的共同特点都是对于室内空间的可变性的要求较高，要求住宅平面中有一系列面积相当，没有预先确定的功能的房间，各房间可相互置换。户型采用框架或高层采用钢架结构，室内无隔墙，厨房卫生间采用同层横向排水系统，管井集中设置，客户购买时可自行分割成两居或三居，重新进行户内设计。除了人数变化的家庭之外，合住也是这种住宅的一种应用形式。以投资为目的的客户比较欢迎套内空间保持足够弹性。
以高度换空间，用足层高做loft空间
在控规限高允许的前提下，设计两层标准层高的全复式户型，客厅等空间的挑高两层，这种做法的优势在于可以明显的改善小户型过于局促的弊端，在自然通风的条件下可以增加户内空间的换气量。
LOFT已经成为一种时髦的工作和生活方式。世界上一些知名城市都形成了各自独特的LOFT个性的生活和交流的区域，设计中采用许多LOFT处理方法和建筑语言，增加了更多的变化以及趣味性。
合理地利用多功能半居空间
户型面积和楼盘品质之间没有必然的联系，紧凑户型不是以面积取胜，而是以对空间的使用效率取胜。在保证相应户型基本使用功能的同时，通过更加细腻的设计来增加舒适度和实用性，规划出精彩而独特的生活空间，进而提升产品的附加值与性价比。
这款户型通过合理地利用多功能半居空间，增加空间灵活性、提升居住品质。
用技巧扩大使用空间
利用凸窗。尤其是跟房间墙壁等宽的落地凸窗，可以极大地扩展室内空间，并且改善室内自然通风、自然采光问题。
入户花园现在越来越多地被应用，而错层阳台(也称空中花园)，也是相当不错的设计。
在设计中引入复式空间和中空露台。
在设计中多采用室外公共楼梯以规避面积限定，因为室外楼梯不计入套内面积。
关于小户型的思考
产品的标准化成为趋势
产品的标准化，对于大的地产公司是非常必要的。套型面积90m2的住宅，功能布置上可设计为一居、二居或小三居，户型面积减小，总户数增多，必然导致建筑构件的大量增加，施工工程量也相应增加，这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化，构件标准化，以便工厂大规模工业生产。避免建筑房型的怪异化，使得各房间在有限面积的前提下，获得最大的空间感，更紧凑实用。全国性的大地产公司因其开发项目数量多，且地理位置不一，甚至不在同一个城市。各地设计公司水平也是有差异的，最后导致施工单位按图施工完的产品，质量各异。如何让客户在不同的地方只要是购买同类的产品，其质量各方面都是一样的，这就需要设计的标准化、施工的标准化、选材的标准化。
一梯多户的可变户型将成为新宠
90平米户型的一梯两户户型进深将被大大压缩而成为真正意义上的薄板，单位土地上的建筑面积减少，单方土地成本、园林等造价相应增高，一梯两户的单元式小户型住宅形式将被一梯三户和一梯四户取代，尤其在高层住宅标准层中的设计中，一梯多户的的标准层设计将成为新宠。
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