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房地产新政对策之思考
北京城建投资发展股份有限公司总经理 王汉军
近期，政府出台了一系列调控房地产业的新政策，如“国六条”、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等，从土地供应、金融、税收、市场监管、信息披露等方面，调控房地产业的供求状况，规范和引导房地产业的发展。调控的力度之大、反响之强烈、影响之深远是前所未有的。我认为，房地产新政必将掀起房地产企业并购的热潮，促进我国房地产业的加速整合，提高行业集中度，给房地产企业既带来严峻的挑战，也带来难得的机遇。
面对新的市场环境，“北京城建”应如何应对？我认为，“北京城建”要积极适应房地产政策导向的要求，坚定地走专业品牌地产商发展之路，积极参与限价房、经济适用房、廉租房建设；以服务、质量、成本管理为重点，提高公司做产品的能力；拓宽融资渠道，为公司主业发展提供强大的资金支持；适度储备土地资源，实施跨区域经营，实现企业的持续健康发展。
一、坚定地走专业品牌地产商发展之路，积极参与限价房、经济适用房、廉租房建设
房地产新政提高了房地产业进入的门槛，加剧了房地产企业之间的竞争，促进了房地产市场的成熟，宣告了房地产企业粗放经营时代的终结。市场竞争越激烈，市场发展越成熟，专业化就越重要。专注才能专业，专业才能卓越。坚定地以住宅为主导产品，走专业品牌地产商发展之路，精心打造“北京城建地产”品牌，是公司在实践中总结出的企业定位。为此，公司将坚定地清理对外非主业长期投资，将资源集中到房地产开发主业，集中到住宅产品开发；同时，继续推行“五个统一”，即统一土地购置管理，统一策划设计管理，统一资金管理，统一品牌管理，统一物业管理标准，不断完善公司的业务流程，提高公司的专业化运作水平。
政府推出一系列调控政策的一个重要目的是满足中低收入家庭的住房需求，这与公司“为千百万人提供理想居所”的使命是一致的。“北京城建”有责任、有能力、有实力参与限价房、经济适用房、廉租房建设，实现企业经济效益和社会效益的双丰收，为构建和谐社会贡献我们的力量。
二、以服务、质量、成本管理为重点，提高公司做产品的能力
管理大师彼得•德鲁克说过，“企业存在的根本目的是创造顾客”。如何创造顾客？关键是要满足顾客需要，为顾客创造价值。以全面实施土地招拍挂为代表的房地产新政宣告了房地产企业超额利润时代的结束，房地产企业将恢复其本来面目，最终获取的也是社会平均利润。“北京城建”适应精细制造的发展要求，以服务、质量、成本为重点，不断提高做产品的能力，提高为顾客创造价值的能力。
公司的核心价值观之一“客户是我们永远的朋友”，其本质是客户服务理念。要树立全程服务的理念，完善售前、售中和售后服务体系，对客户需求予以快速响应。有人说，用三年时间策划设计的产品用三个月时间就卖完了，而用三个月时间策划设计的产品要卖三年。这正说明了在策划设计阶段服务客户的重要性。公司提出做强规划设计室，目的就在于提高公司的产品研发水平，在策划设计阶段满足客户的需求。
北京城建集团具有强大的工程总承包能力，能够在工程质量上给予公司强有力的股东方支持。公司坚持市场化运作，通过招标选择优秀的施工单位，加强工程管理，本着对业主高度负责的精神，将高标准的工程质量作为公司的核心竞争力之一，确保塑造精品楼盘。
成本管理体现了企业的综合管理水平，贯穿于房地产开发的全过程。我们提出，标的额在10万元以上的采购，全面推行招投标制度，阳光操作；对于大宗采购招标，适时集中采购，降低成本；通过项目公司的股权多元化，利用民营机制进行约束和监督，加强成本控制等等，都是公司在成本控制与管理方面的举措与探索。
三、拓宽融资渠道，为公司主业发展提供强大的资金支持
政府为了化解金融风险，出台了房地产信贷紧缩政策，提高了房地产开发的门槛，对房地产开发贷款进行了严格限制。因此，多渠道融资势在必行，地产和资本的融合进程加快。我认为，现金流如同企业的血液，是企业的生命线。除良性的经营性现金流外，还要拓宽融资渠道，为公司主业发展提供强大的资金支持。
对于公司来讲，首先要巩固好银行贷款主渠道。其次，要发挥上市公司的融资功能，在资本市场再融资方面实现突破。公司已经公告定向增发方案，力争年内实现不超过12亿元的融资目标。创造条件实现资本市场再融资，将公司的资产负债率降下来，实现项目拓展和资本融资的良性互动发展。最后，通过广泛开展合作，引入民营资本、外资资本，扩大公司开发规模，扩大“北京城建地产”品牌的影响。
四、适度储备土地资源，实施跨区域经营，实现企业的持续健康发展
房地产新政宣告了房地产公司大重组时代的到来，一批中小房地产企业将在大浪淘沙中被淘汰，少数优秀的品牌开发商将通过收购、兼并、联合等途径在竞争中发展壮大，行业集中度将提高，大企业竞争格局趋势明显，房地产市场呈跨区域竞争态势。如何应对这一趋势？公司将适度储备土地资源，实施跨区域经营，实现企业的持续健康发展。
适度储备土地资源，就是要实现土地资源储备与公司实力之间的匹配。为此，首先是壮大土地一级开发业务，将土地一级开发培育成公司新的利润增长点，实现一级开发和商品房开发的联动发展。其次要通过公司并购等资本运作方式获取土地资源，在房地产行业整合中获取快速发展。最后，根据政策导向的变化，通过投标方式竞得土地。
重点关注重庆、天津、石家庄、长沙、济南、武汉、郑州等城市，实施跨区域经营。公司已经在重庆成功运作了尚源印象项目，为实施跨区域经营积累了宝贵的经验。我们的目标是用三年时间进入5个外埠城市。
总之，“北京城建”将积极适应房地产政策导向的变化，准确把握房地产市场发展的脉搏，练好内功，稳健发展，向专业化、品牌化、跨区域的方向发展。我们坚信，经过不懈努力，“北京城建”一定能够不负众望，为客户创造更大的价值，为投资者创造更丰厚的回报！
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